Un des meilleurs placements à loger dans votre portefeuille pour rapporter les meilleurs rendements : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui sont des produits pierre-papier. Parmi leurs multiples avantages : une tenue de route exemplaire grâce à des baux solides et des locataires dont les critères de sélection sont particulièrement rigoureux.
La mise en location du parc immobilier
Rappelons que les SCPI sont des parts de sociétés qui sont émises par un professionnel chargé de la mise en location d'un parc immobilier. Le but, pour l’investisseur, est de percevoir des loyers, lesquels émanent de la société de gestion et dont la qualité est fonction de sa stratégie.
C’est donc cette dernière qui sélectionne les locataires, en fonction de la typologie de l’immobilier et de la SCPI elle-même. Rappelons qu’il existe deux principales familles de ces classes d’actifs, ayant vocation à générer des revenus locatifs : les SCPI fiscales et les SCPI de rendement.
Les locataires des SCPI fiscales et des SCPI de rendement
Les SCPI fiscales sont constituées d’immeubles résidentiels. Leurs locataires sont donc des personnes physiques.
En revanche, les SCPI de rendement se servent d’immeubles professionnels pour générer les meilleurs dividendes. Leurs locataires sont des personnes morales :
- des PME et de grandes enseignes pour occuper les murs de commerces, les locaux d’activité et les entrepôts
- des institutions et organismes semi-publics pour les immeubles de bureaux
- les professionnels de santé et les spécialistes de la prise en charge des personnes âgées pour les cliniques, les établissements médicaux, les EHPAD, les résidences seniors
- les professionnels de la petite enfance et de l’éducation, pour les crèches, les écoles, les centres de formation et les instituts de formation
- les professionnels de l’hôtellerie et du tourisme
C’est sur la solidité financière des locataires et leur invulnérabilité aux crises que les critères sont avant tout établis. Par ailleurs, les immeubles du parc se composent à la fois d’immeubles acycliques (ceux de santé et d’éducation) de même que d’immeubles plus ou moins fragilisés par les mauvaises conjonctures, tels que les hôtels et ceux adossés au tourisme.
Pas de locataire pour les SCPI de plus-value
Les SCPI de plus-value ne sont pas destinés à la mise en location. Par conséquent, elles ne nécessitent pas de locataires. Pour rappel, cette classe d’actifs table sur la distribution de gains à la revente et sa stratégie d’acquisition diffère ainsi de celle des SCPI fiscales et de rendement.
La signature de baux longue durée
L’objectif pour les SCPI est de sécuriser les loyers, en passant par la signature de baux longue durée avec des locataires de choix. Ces baux sont d’une durée moyenne de 9 ans renouvelables. Les avantages : limiter les turnovers et par conséquent, les vacances locatives. Ce qui permet de tirer profit de loyers de qualité et de taux d’occupation financier élevé, impactant alors sur le rendement de la SCPI.
La gestion des baux, la collecte des loyers et leur redistribution
Gestion des baux, collecte des loyers et redistribution auprès des investisseurs porteurs de parts sont les missions de la société de gestion. Les investisseurs n’ont pas le contrôle sur la composition du parc ni celui des locataires, mais peuvent en revanche les consulter à partir de la fiche technique de la SCPI. Important en effet de s’intéresser au patrimoine de cette dernière, étant donné qu’il sera intégré dans votre portefeuille et que la SCPI sera conservée sur une durée minimale de 8 à 10 ans.
À noter que les commissions et les provisions ainsi que les réserves sont déduites des loyers collectés avant leur conversion en dividendes.
