Les investisseurs qui souhaitent miser sur les SCPI sont avant tout attentifs à leurs rendements, tout comme pour tout investissement par le biais d’autres véhicules. Si le rendement brut peut être connu à l’avance, il est nécessaire de déterminer le rendement net du placement, de même que celui du portefeuille lui-même.
Le rendement brut via le taux de distribution sur valeur de marché
Il est disponible sur les informations de base de la SCPI, par le biais du taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Les SCPI n’avaient adopté cette appellation qu’à partir de 2012, tandis que ce TDVM était plutôt connu sous le nom de taux de rendement avant cette échéance.
Le TDVM d’une SCPI reste le même, peu importe de quelle source vous avez réalisé la souscription : société de gestion, conseiller en gestion de patrimoine, courtier ou de manière générale, auprès des conseillers en investissements financiers (CIF). Vigilance, car les intermédiaires qui proposent des rendements plus élevés que ceux servis par la SCPI sont des arnaqueurs.
Le TDVM d’une SCPI est également invariable même si elle a été souscrite auprès d’une assurance-vie. Cependant, c’est le rendement du contrat qui sera à surveiller, puisque plusieurs paramètres se modifient une fois la souscription réalisée à travers ce montage. Exemple : le prix de la part (révisée à la baisse), le montant des dividendes (environ 85% seulement seront réellement versés dans l’assurance-vie). Ce, en plus des frais de gestion prélevés par l’assureur.
Pour aller plus loin, vous pouvez analyser les rendements des années passées pour une même SCPI, et qui sont exprimés par le taux de rendement interne (TRI). Exemple : sur 10 ans, sur 15 ans ou plus, pour les SCPI historiques.
Le rendement net de l’investissement et du portefeuille
Intéressons-nous à présent au rendement net de l’investissement et du portefeuille par rapport à votre souscription en SCPI.
Rendement de l’investissement
Même si le TDVM est le même pour la SCPI, le rendement net de l’investissement peut varier en fonction du contexte et de la stratégie adoptée par l’investisseur lui-même. Prenons des exemples concrets.
- Investisseur A investi en direct et achète au comptant ; il perçoit des dividendes plus ou moins élevés qui sont, en contrepartie, assujettis à l’impôt foncier.
- Investisseur B investit à travers une assurance-vie, en achetant le même nombre de parts que l’investisseur A. Le montant de ses dividendes sont déductibles de ses revenus imposables, c’est-à-dire qu’il défiscalise au lieu d’être imposé à l’impôt foncier. Il rentabilise mieux son investissement par rapport à l’investisseur A et ce, grâce à la défiscalisation
- Investisseur X investit à crédit : il s’acquittera des intérêts de l’emprunt pendant une certaine durée. Il déterminera aussi le montant de son apport personnel ainsi que sa capacité d’endettement pour définir la bonne stratégie. Le but est de profiter d’un rendement satisfaisant en complétant éventuellement le mécanisme avec l’effet de levier
- Investisseur Y choisit le montage du démembrement : le prix d’acquisition de la SCPI est décoté et il est exempté d’impôt pendant toute la durée du montage. Le rendement à terme tient compte des revalorisations du prix de la part ainsi que de la récupération de l’usufruit
Afin de connaître le rendement exact de l’investissement, les simulations sont recommandées. Il existe d’ailleurs des outils en ligne qui permettent d’en réaliser plusieurs et autant que nécessaire.
Rendement du portefeuille
En ce qui concerne le rendement du portefeuille, il est fonction de son contenu : il peut avoir été diversifié avec différents véhicules de placement, ayant chacun leur propre rendement. C’est généralement le conseiller en gestion de patrimoine qui en évalue les forces et les faiblesses et qui recommandera éventuellement quels sont les actifs à sortir du patrimoine afin de mieux le rentabiliser.
