Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des produits financiers qui sont adossés à de la pierre commerciale et résidentielle. Elles sont ouvertes au grand public et sont de plus en plus appréciées par les multiples avantages qu’elles proposent. Quels sont-ils, et quid des points de vigilance à tenir en compte ?
Avant d’aller au cœur du sujet, résumons brièvement le fonctionnement de cet actif pierre-papier. La fait partie de la famille des organismes de placement collectif, c’est-à-dire qu’elle fait appel au grand public pour constituer son parc immobilier. Cela par le biais de la souscription à des parts émises afin de collecter des fonds. Ceux-ci sont alors injectés dans l’enveloppe d’acquisition. Une fois les immeubles prêts à être loués, ils sont exploités pendant une certaine durée pour produire des loyers, pour défiscaliser ou encore pour dégager de la plus-value. Toutes ces missions relèvent de la responsabilité de la société de gestion. Les loyers encaissés par cette dernière sont ensuite convertis en dividendes distribués auprès de tous ceux ayant souscrit aux parts.
Ticket d’entrée, rapport rendement-risque, outils de diversification, volatilité
Les principaux points forts de la SCPI sont les suivants :
- un faible ticket d’entrée : le prix le moins cher en ce qui concerne la part est de 180 euros, et de 1000 euros pour la majorité des SCPI. Pas besoin de s’alourdir des contraintes du crédit comme dans le cas de l’immobilier physique, puisque vous pouvez acquérir votre SCPI au moyen de vos fonds propres. Vous avez même l’opportunité de profiter de prix encore plus intéressants, pour la même SCPI, en investissant en démembrement, c’est-à-dire en nue-propriété ou en usufruit. Idem, si vous adhérez par le biais de votre assurance-vie ou de votre PER
- un bon rapport rendement-risque : le niveau de risque associé à la SCPI est évalué à 3 ou 4 sur une échelle de 1 à 7. Ces risques sont modérés mais ne sont pas inexistants. Quant au rendement, il peut atteindre jusqu’à +6% par an pour les meilleures SCPI. En moyenne, ce rendement, connu sous l’appellation de taux de distribution annuel, est de +4.4% pour toutes les SCPI confondues
- un outil de diversification par excellence : les SCPI sont diversifiées en ce qui concerne la composition de leur patrimoine. De même, sachez qu’elles sont aussi constituées de parts de sociétés de personnes non cotées à prépondérance immobilière, ainsi que des parts d’organismes de placements collectifs ayant la même vocation. À cette diversification de base s’ajoute la possibilité pour l’investisseur d’organiser son propre portefeuille de façon stratégique, en diversifiant de différentes manières. Exemple : au niveau de la société de gestion, de la famille de SCPI (de rendement, fiscale, de plus-value), ou encore du mode de souscription (classique en pleine propriété, en démembrement, en assurance-vie). Ce, sans oublier de tirer profit aussi bien des SCPI à capital fixe que celles à capital variable
- une faible volatilité : les SCPI sont des placements à caractère immobilier et ne subissent donc pas les mêmes fluctuations que ceux liés à la Bourse. Sachez qu’il existe une autre variante des SCPI, qui sont les sociétés d’investissement immobilier cotées ; celles-ci sont plus volatiles, toutefois de moindre mesure que les placements boursiers.
Les axes de vigilance : capital non garanti, frais prélevés
Le marché immobilier demeure sous l’influence de la conjoncture économique : inflation, récession. Ce qui peut affecter les locataires et par conséquent, la régularité des loyers versés. Les conséquences pourraient alors s’étendre jusqu’aux dividendes versés en cas de situation de crise qui perdure. De même, le capital n’est pas garanti.
Outre ces inconvénients, notons aussi que des frais s’appliquent dans un investissement SCPI : important de bien les connaître avant d’investir.
