Afin de bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu par le biais du dispositif Pinel Plus, vous devez investir dans un appartement au sein d’un immeuble de logement collectif neuf proposé en VEFA. L’un des aspects clés de l’investissement en Pinel Plus est le choix du type de logement à acquérir. La gamme de possibilités va du petit studio T1 à l'appartement familial spacieux T5. Chaque type de logement présente ses propres avantages et inconvénients, adaptés à différents profils d'investisseurs et de locataires.
Le studio T1 : pour les jeunes actifs et les étudiants
Les studios T1 représentent souvent le premier choix pour les jeunes professionnels, les étudiants ou les personnes célibataires à la recherche d'un logement abordable. Ce type de logement est généralement localisé dans des zones urbaines, proche des commodités et bien desservies par les transports en commun.
Attention, car si vous louez à un étudiant ou à un jeune actif venant d’intégrer la vie active, leurs revenus sont assez modestes. Paramètre à tenir en compte, en sachant que vous devez ajuster les loyers en fonction du plafond de ressources du locataire et qui est fixé selon le barème en vigueur.
Les avantages : les studios T1 sont moins chers à l’acquisition et engagent peu de dépenses en ce qui concerne l’entretien. Ils dégagent un fort potentiel locatif, notamment dans les grandes villes universitaires. De plus, ils sont plus faciles à revendre.
Les moins : les turnovers de locataires sont plus ou moins importants.
L'appartement T2 et T3 : pour une plus large gamme de locataires potentiels
Les appartements T2 et T3 offrent un compromis idéal entre l'espace et la rentabilité de l'investissement. Ces types de logements conviennent aux jeunes couples, aux petites familles ou aux célibataires à revenus élevés recherchant plus d'espace que ce que peut offrir un studio.
Avantages : ce type d’appartement se révèle rentable du fait qu’il convient à une plus large gamme de locataires potentiels. De même, les turnovers sont rares et les baux sont souscrits sur une durée plus longue que celle des T1.
Point de vigilance : le coût initial est élevé et l’entretien peut se révéler onéreux. De même, la revente peut nécessiter un certain temps en raison du coût plus élevé que celui des T1.
L'appartement T4/T5 : pour les colocations ou pour les locataires à revenus élevés
En ce qui concerne les appartements T4 et T5, ils conviennent aux ménages à revenus élevés et aussi à tous types de locataires souhaitant faire de la colocation. Exemple : étudiants, couples de seniors.
Avantages : le loyer global d'un logement en colocation est souvent supérieur à celui d'un logement destiné à un seul locataire. En effet, le bailleur peut louer chaque chambre à un prix individuel, ce qui lui permet d'optimiser les revenus locatifs générés.
La colocation permet de réduire le risque de vacance locative, étant donné que le logement est loué à plusieurs colocataires ayant chacun déterminé leur propre durée d’occupation. Toutefois, la clause de solidarité doit être, de préférence, mentionnée dans le bail de colocation.
Inconvénients : acquérir un appartement T4 ou T5 nécessite un capital initial important. L’entretien et la gestion coûtent également cher. Du fait de leur taille, les T4 et les T5 sont difficiles à revendre. En cas de départ d’un colocataire, le logement est susceptible de perdre en rendement. Si l’appartement est mis en location à des étudiants ou à des seniors, leurs ressources sont peu élevées et les loyers doivent alors être ajustés à ce paramètre, comme dans le cas du T1. Les turnovers fréquents ne sont pas à écarter si les colocataires sont des étudiants. Parmi les autres inconvénients : l’usure accélérée du logement, due à la présence de plusieurs locataires.
