Plus besoin de vous soumettre aux contraintes d’un prêt immobilier ou d’une enveloppe financière conséquente pour profiter des fruits de l’immobilier ! La pierre-papier est accessible à moindre coût, elle inclut les SCPI, les SIIC et les OPCI. Nous allons les détailler dans cet article, afin que vous puissiez décider du choix des meilleurs actifs à placer dans votre portefeuille, en fonction de votre profil d’investisseur.
Un investissement collectif
Plusieurs associés souscrivent à l’investissement pierre-papier sans être propriétaire de l’immobilier sur lequel celui-ci est adossé. C’est un exploitant agréé qui gère les acquisitions et la mise en location. La collecte des loyers est aussi à sa charge, de même que l’entretien du parc, voire son renouvellement en fonction des résultats des expertises annuelles.
La société de gestion émet des parts sur le marché primaire. Les investisseurs y souscrivent, en contrepartie de la perception de dividendes qui sont les loyers répartis entre chacun d’eux. Ces dividendes sont calculés sur la base du montant de leur investissement respectif, c’est-à-dire en fonction de leur quote-part. Ce sont ces parts émises qui représentent le “papier”, tandis que l’immobilier proprement dit est “la pierre”.
Les avantages de la pierre-papier sont multiples : outre ceux mentionnés plus haut, citons aussi une meilleure liquidité à la revente, puisqu’il s’agit de revendre des parts, et non de l’immobilier physique. Chaque produit pierre-papier a également pour point positif la diversification de leur patrimoine, puisque plusieurs immeubles constituent le parc.
En ce qui concerne les inconvénients, citons les frais de gestion plus ou moins élevés, sachant que l’exploitant prélève sa rémunération et ses commissions auprès de chaque investisseur. Ce prélèvement pourrait générer des répercussions sur le rendement net de l’investissement en cas de frais trop élevés. Par ailleurs, attention aux risques, notamment pour les OPCI et les SIIC, ce que nous allons détailler plus bas.
Les SCPI : des placements à stabilité exemplaire
Ce sont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui sont les plus convoitées sur le marché pierre-papier, du fait de leur stabilité exemplaire. Elles gèrent de l’immobilier à 100% et sont totalement décorrélées du marché boursier. Celles-ci échappent ainsi aux fluctuations des rendements et aux incertitudes économiques. En revanche, elles sont plus sensibles aux variations du marché immobilier.
Les experts peuvent anticiper des objectifs de rendement annuel, à la différence des OPCI et des SIIC. Ce rendement est le taux de distribution pour les SCPI, et celui-ci est compris entre 4.3% et 5.2% en moyenne, en fonction de la typologie et de la stratégie de gestion de chacune d’entre elles.
Par ailleurs, les SCPI proposent plusieurs sous-familles qui sont les SCPI de rendement (5% de rendement annuel), les SCPI fiscales (3.5%) et les SCPI de plus-value qui ont pour finalité la revalorisation des immeubles en vue d’une revente et non d’une mise en location.
Les SIIC : des foncières cotées à forte capitalisation
Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) brillent par leur forte capitalisation, comparées aux SCPI. Elles investissent sur une très large échelle à l’international et détiennent, par conséquent, un patrimoine ultradiversifié. Le fonctionnement est le même que celui des SCPI, mais le parc est constitué d'immobilier coté en bourse. Leur marché est donc particulièrement volatil et les risques sont élevés.
Les OPCI : des placements hybrides à meilleure liquidité
Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont dits placements hybrides, car ils sont constitués d’immobilier, de liquidités et de valeurs mobilières. Leur parc immobilier est similaire à celui des SCPI, c’est-à-dire reposant sur de l’immobilier non coté. Cependant, il s'agit également de placements risqués du fait qu’ils contiennent des actions et des obligations qui sont des actifs boursiers et, par conséquent, extrêmement volatils.
