En quête de revenus locatifs stables provenant de la “pierre”, tout en profitant d’une très intéressante diversification patrimoniale ? Une des solutions les plus pertinentes : l'investissement SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Ce véhicule est destiné non seulement aux personnes physiques pour placer leur épargne, mais aussi aux professionnels souhaitant faire prospérer leur excédent de trésorerie.
Les SCPI sont appréciées pour les multitudes de points forts qui leur sont associées. Dont, entre autres, les multiples possibilités relatives à leur mode d'acquisition. Parmi celles-ci : la possibilité de souscrire de manière directe ou indirecte, à travers une société civile immobilière. Dans cet article : décryptage des avantages et inconvénients pour chaque option.
Investir en direct
Lorsque vous optez pour l’investissement en direct, cela veut dire que vous achetez votre SCPI à la source et que vous en êtes pleinement propriétaire. Vous êtes libre de décider de ce que vous souhaitez faire de vos revenus locatifs (dividendes), de céder vos parts et de les revendre, ou encore d’opter pour d’autres modes d'acquisition en direct, tels que ceux en usufruit ou en nue-propriété.
L'investissement en direct est la solution la plus simple et accessible. En étant propriétaire des parts, vous percevez les dividendes que vous déclarez vous-même en tant que revenus fonciers, au moment de la déclaration de votre impôt sur le revenu. Autre avantage : vous ne payez aucun frais de gestion lié à une SCI.
Les points de vigilance sont les suivants :
La fiscalité individuelle, sachant que les revenus fonciers sont imposés selon votre tranche marginale d'imposition.
Par ailleurs, en investissant en direct, la transmission des parts peut s'avérer complexe par rapport à l’option d’investissement à travers une SCI, du point de vue patrimonial.
Pour rappel, les avantages de la SCPI : ces véhicules de placement sont gérés par des exploitants spécialisés dans la gestion de fonds immobiliers. Vous disposez d’une visibilité totale sur les performances de la SCPI et sur la répartition des revenus, puisque vous endossez le statut d’associé, dès lors que vous souscrivez aux parts. En effet, vous devenez propriétaire du parc immobilier de la SCPI et ce, en commun avec les autres souscripteurs de parts qui deviennent, eux, aussi, associés.
Investir en SCPI via une SCI
Si vous vous tournez vers cette seconde option, c’est la SCI qui réalise l'acquisition des parts et qui en devient propriétaire. Vous souscrivez alors à des parts de cette SCI, afin de bénéficier de tous les avantages qui en sont issus. Ceux-ci sont les suivants :
- du point de vue fiscal, la SCI permet de bénéficier d'une imposition des revenus fonciers selon deux options. En effet, en étant associé au sein de la SCI, vous avez le choix entre l’imposition de manière transparente, c’est-à-dire à l’impôt sur le revenu (IR), ou plutôt à l’impôt sur les sociétés (IS).
- du point de vue patrimonial, la SCI dissocie votre investissement des autres biens de votre patrimoine personnel. La transmission est simplifiée et moins coûteuse que celle des parts de SCPI. Rappelons également que l’un des avantages provenant de la SCI est d’échapper à l’indivision.
Attention, cependant, aux inconvénients :
Par exemple, la création et la gestion d'une SCI impliquent des démarches administratives et comptables supplémentaires. Des frais de gestion de la SCI s'ajoutent aux frais de la SCPI, ce qui peut éventuellement éroder la rentabilité nette de votre investissement. Citons aussi la limitation de votre contrôle sur les SCPI, ces dernières étant la propriété de la SCI. Ainsi, en cas de SCI multipropriétaires, certaines décisions sont prises au cours de l’assemblée générale des associés, dont le sort des dividendes (à distribuer ou à conserver au sein de la SCI).
