En période inflationniste, les investisseurs sont en quête de nouvelles stratégies ciblant la protection de leur capital et le maintien d’un rendement satisfaisant. En effet, l’inflation érode le pouvoir d’achat, poussant les investisseurs à se tourner vers des actifs refuges. Parmi eux, l’immobilier demeure une solution de choix, par le biais de la pierre-papier. Les SCPI et les OPCI sont alors les principaux privilégiés des démarches stratégiques pour bon nombre d’épargnants.
SCPI et OPCI : des mécanismes différents
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) investissent uniquement dans de l'immobilier locatif (bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activité, murs de santé et d’éducation, hôtels et résidences). Elles se distinguent par une large diversification géographique et sectorielle.
Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) proposent une palette d'investissements plus large, allant de l'immobilier direct (comme les SCPI) à des placements boursiers et des liquidités. Ils ciblent ainsi des marchés dynamiques pour générer davantage de diversification et de rendement, ce qui en augmente cependant les risques.
Les SCPI : un rempart contre l’inflation
Les SCPI représentent un bouclier anti-inflationniste : les loyers qu’elles procurent sont indexés sur différents indices en fonction de la typologie de leurs immeubles. Cette indexation permet de s’ajuster en fonction de l’évolution du coût de la vie et ainsi, de préserver une certaine qualité des revenus locatifs.
De plus, l’immobilier a fait ses preuves, reconnu par sa résilience historique face à diverses circonstances économiques. La valeur des actifs détenus par les SCPI tend à suivre l'évolution des prix de l'immobilier, protégeant ainsi contre l’érosion monétaire.
Les OPCI : plus de flexibilité, mais des risques avérés
Grâce à leur champ d'investissement plus large, les OPCI peuvent profiter d'opportunités sur des marchés immobiliers variés, notamment à l'étranger. Cette plus grande flexibilité entraîne une volatilité plus importante et une variation imprévisible des performances. Les OPCI sont également plus sensibles aux fluctuations des marchés financiers.
Le choix entre SCPI et OPCI
Privilégiez les SCPI si vous constituez votre portefeuille pour la première fois, ou encore si vous ne disposez pas de suffisamment de connaissances du marché des public equity. Veillez toutefois à bien analyser la constitution du parc immobilier, et mettez l’accent sur les différentes typologies ainsi que la conformité des immeubles par rapport aux attentes face aux mutations actuelles. Rappelons, en effet, que la plupart des immeubles de bureaux ont été jugés comme obsolètes, ayant pénalisé quelques SCPI au cours du retournement de marché en 2023.
En revanche, le feu est vert pour la souscription à des OPCI si vous recherchez une diversification plus importante et êtes prêt à assumer plus de risques. Ces derniers proviennent des actions qui sont extrêmement volatiles et sensibles à la santé du marché boursier.
En période d'inflation, les OPCI ont la flexibilité d’ajuster leur portefeuille pour inclure des actifs susceptibles de générer des rendements supérieurs à ceux de l'immobilier seul. Ce, tout en maintenant une partie de l'exposition à l'immobilier pour garantir une certaine stabilité. C’est cette souplesse en termes de gestion et d'allocation d'actifs qui fait le plus des OPCI, ce qui est avantageux pour s'adapter rapidement aux conditions économiques changeantes. Cette réorganisation du portefeuille est réalisée par la société de gestion. Par conséquent, les OPCI sont plutôt recommandés à ceux qui souhaitent intégrer des placements multi-actifs dans leur portefeuille sans avoir à les gérer et tout en profitant de l’expertise des professionnels aguerris.
En fin de compte, une combinaison équilibrée de SCPI et d'OPCI pourrait offrir une solution optimale pour les investisseurs cherchant à naviguer dans un environnement inflationniste, tout en combinant sécurité et rendement. La prudence demeure de mise, de même que la collecte de l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant.
